本文根据和君咨询高级合伙人、和君产业园区事业部主任王鹏先生，在“2021第五届中国产业园区新驱动力峰会”现场演讲的内容摘录整理。

2021年是“十四五”规划第一年，在“百年未有之大变局”背景下，在国家“十四五”战略规划里，科技创新被提到关键位置。习总书记去年在科学家座谈会上也提到，要把原始创新能力提升摆在更加突出的位置，努力实现更多“从0到1”的突破。

作为科技创新的重要“载体”，产业园区2021年继续升温，得到了产业巨头、政府、房企、创投机构等各方力量持续关注。2021年是一个分水岭或者说“高度分化”的年份，2021年传统房地产是非常低迷的状态，但是产业园区依然是大家非常看好的领域，背后的原因就在于，产业园区对中国经济，包括区域经济贡献或影响非常之大。仅以国家高新区为例，截至到2021年全国有169家国家级高新区，对中国GDP的贡献达到10.2万亿，占全国GDP的12%，对高新企业、上市公司的孵化都起到了非常重要的作用。今年我们和君产业园区事业部合作多家园区，包括政府背景的园区、房地产背景的园区，还有一些从实体企业延伸过来的园区。

2021年产业园区依然保持着非常热的势头，各地的产业园区都在“加速上马”，在这种背景下，产业园区开始出现了供过于求的局面。例如，国家级开发区从2010年的90家到2020年217家，省级开发区2094家，国家级高新区从2010年的27家到2020年169家，另外，初步统计全国各地有一定规模的产业园有15000多家，还不包括县级或者更小的产业园。

加之疫情和传统房地产、传统制造产业下行的影响，2021年产业园区也面临挑战和压力。一方面各界都很关注，另一方面行业内部竞争、“内卷”也越来越激烈，很多园区空置率提高，同质化恶性竞争也是越来越明显。根据我们观察，许多产业园区的产业规划、产业定位方向、招商运营策略、产业政策、运营服务体系都呈现趋同的态势，一方面供给在不断增加，另一方面大家又相对趋同，所以就出现了恶性竞争。

如何破局呢？我们认为产业园区更需要创新，在2020年我们提出了五大创新趋势，也就是：盈利模式创新、数字化创新、融资模式创新、政策创新、招商运营创新，2021年我们以关键词的形式，进一步提出产业园区的“十大”创新关键词：城市营销、产业基金、政策创新、专业化园区、运营为王、轻资产、公募RETIS、双碳、元宇宙、新兴产业。

一、城市营销

城市和园区是高度互动的关系，如果城市量级、品牌效益、吸引力比较高，产业园区也会有比较好的外部发展态势，反之，如果产业园区做得好，也会对城市产生拉动作用。城市营销现在也越来越热，这两年出现了以西安、成都、长沙为代表的一批网红城市，这些网红城市对于人才和产业的影响也是越来越大。

城市营销从早期主要着眼于当地的房地产和旅游业为主要目标的1.0阶段，进入到通过对产业环境、科技创新、人才宜居环境的呈现实现产业、高端人才的引入的2.0阶段。产业园区发展需要依附产业和人才，哪个城市能吸引更多的高科技或者战略新兴产业，能够吸引更多高素质的人，城市的吸引力就会更大，相应所在城市的产业园区也会具有更好的潜力或者机会。

以合肥为例，近两年合肥在中部城市中快速崛起，其背后也跟政府的一系列动作有非常强的关联性，合肥对于人才的吸引、产业的吸引，包括城市风投的做法，都有很好的经验。

所以园区一定要关注城市，要选择一些量级比较高的城市，要跟城市有很强的互动。有一些地产背景或其他背景的企业进入园区，对于政府或者政策可能不是那么关注，但一个产业园区要想真正做好，离不开政府的支持、政策的扶持，如果产业园区和政府政策的互动不够，往往就会失掉非常重要的发展要素。

二、专业化园区

专业化园区在2021年已经呈现了加速成长的趋势。我们近几年服务了不少专业化的园区，例如中关村软件园、中关村医疗器械园、IC PARK、京津科技城等，这几年还崛起了一批新兴产业专业化园区，例如智能网联汽车园、人工智能园、环保园、电商直播、双碳产业园等。

专业化园区为什么越来越受到大家关注？因为专业化园区往往能够精准定位前沿产业、能够深扎在产业里进行深度研究，构建产业生态和服务体系，终就能够相对容易地形成产业聚集。专业化园区往往能够形成自身特色鲜明、辨识度高的标签，更容易得到一些行业头部企业的关注和认同，也更容易得到政府和行业协会的支持。

专业化园区的成功要素？首先要选择一些好的产业，不能选没落的产业，其次要深度聚焦、研究、深耕行业，要构建产业生态。很多国家产业发展经验都表明，想要真正能够吸引这些战略新兴产业，产业生态的打造非常重要，政府、行业协会、KOL意见领袖、行业头部企业、产业基金、科研机构、高校院所、咨询机构，都有各种各样的产业资源。如果园区要想做好产业，就必须要扎到产业里，成为行业一分子，提升行业影响力，聚拢相关的人脉资源。

专业化园区典型代表中关村集成电路设计园（IC-PACK），位置在北清路，原来也比较偏僻，但是现在人已经非常多了，园区定位是泛集成电路设计园，从2018年开园到现在，三年的时间已经做到出租率95%以上，聚集了比特大陆、兆易创新、北京兆芯、地平线等一批产业，总建筑面积仅有22万平米，但园区年产值已经达到300亿。

三、运营为王

2021年，产业园区已经开始进入了“运营为王”的时代，运营对园区越来越重要。现在存量园区越来越多，将会从过去“增量开发”逐步走向“存量运营”，过去的重开发、重建设、快周转的模式已经不适应了，未来是深耕行业、做运营的时代。

园区首先要打造立体化的“三层面”运营服务体系，一是基础服务，包括保安、保洁、物业等，二是专业化增值服务，三是高阶服务，核心是要满足入驻企业全周期、全方位的诉求，包括产业发展的关键要素、资本、人才、市场、核心技术突破等等多个方面，都要给入驻企业相应的匹配和支持。

另外，随着跨区域多项目的园区集团化企业的出现，现在也要进一步构建适应跨区域、多园区“标准化+创新化”、“总部+前端园区”的多项目运营服务体系，总部要有标准化的园区服务清单、服务手册，确保各个园区有相对统一的标准，各地园区根据本土化特点进行个性化和创新，反过来再“反哺”、促进总部的园区标准化体系进一步更新迭代，形成一个总部和前台园区互动的模式。

今年，我们帮助首创高科进行了园区运营服务体系的搭建和升级：一是打造单园区的全价值链运营服务体系，通过服务体系的标准化提高服务品质；二是让园区运营服务也成为一个盈利的手段，现在都说园区盈利越来越难，光靠地产肯定很难，未来必须要发挥服务的增值价值和资本价值；三是还要构建一个满足首创高科全国化、多项目布局的集团化园区运营服务体系。

四、元宇宙

产业园区作为科创的载体和抓手，要高度关注战略新兴产业或者快速崛起的产业。元宇宙是今年热的产业词，在中国乃至全球引爆了科技和资本市场，Facebook名字都改成元宇宙公司。元宇宙一开始我们也不太理解，后来研究发现确实有些东西在里面，从过去的传统互联网，到移动互联网，元宇宙是下一代。

元宇宙跟产业园有什么关系呢？我们认为，可以从两个方面跟产业园有“亲密接触”：第一可以用元宇宙赋能产业园，第二也可能打造以元宇宙为主导产业的园区。怎么赋能呢？现在很多园区比如像文创园产值都比较低，园区只能收点租金，没有新的盈利增长点。未来，可以用元宇宙的方式搭建园区应用场景，既可以通过沉浸式音乐、演出、游戏等创新模式，快速吸引C端和B端客户关注，也能够打破物理空间、疫情限制，全天候/跨地域导入流量。

以我们今年规划的某元宇宙产业园为例，这个企业园区中有音乐和游戏产业，产业内容本身是有一些应用场景空间的，可以通过VR或者一些虚拟方式打造沉浸式的音乐、游戏空间，吸引大量的流量或者C端的关注。有了C端的关注之后，相应的产业链上的企业比如VR企业、设备制造商等都可能找到一些展示的空间，在园区里可以作为研发或者生产的场景。可以通过“前店后厂”模式，把产业链上下游、相关企业（例如，内容生产、内容呈现、硬件、软件、服务类企业等）整合到园区里，提供研发、办公、生产空间，终形成“S2B2C”、“B2B2C”的园区生态。